Негосударственная экспертиза при реконструкции зданий: особенности и частые ошибки

Реконструкция объектов капитального строительства требует особенно внимательного подхода к экспертизе проектной и сметной документации. В Таганроге большинство объектов, подлежащих реконструкции, — это здания 1960–1990-х годов постройки с изношенными конструкциями и инженерными системами. Негосударственная экспертиза в таких случаях позволяет выявить технические риски и избежать ошибок в проектировании. Разберём, какие особенности существуют при экспертизе реконструкций и на что стоит обратить особое внимание.

Чем отличается экспертиза при реконструкции

В отличие от нового строительства, реконструкция опирается не только на проект, но и на результаты обследования здания. Экспертная проверка должна учитывать фактическое состояние конструкций, инженерных систем, а также обоснованность предложенных проектных решений.

• Обязательное наличие технического заключения о состоянии конструкций;
• Проверка соответствия решений существующим нагрузкам и повреждениям;
• Анализ безопасности усилений, надстроек, перепланировок;
• Проверка сохранения характеристик устойчивости и несущей способности.

На что обращают внимание эксперты

В Таганроге эксперты особо внимательно анализируют конструкции, которые подлежат частичной замене, усилению или изменению. Ошибки в этом разделе могут привести к отказу в выдаче положительного заключения.

• Корректность расчётов на новые и существующие нагрузки;
• Точность описания демонтируемых и сохраняемых элементов;
• Архитектурные решения в части фасадов и объемно-планировочной структуры;
• Согласованность нового функционального назначения с конструктивной схемой.

Частые ошибки в проектной документации при реконструкции

При негосударственной экспертизе реконструкций в Таганроге эксперты регулярно сталкиваются с типовыми недочётами. Их можно избежать на стадии проектирования, если учитывать специфику объектов старой застройки.

• Отсутствие или формальное описание технического обследования;
• Неполный демонтажный план — не указано, что демонтируется, а что сохраняется;
• Неподтверждённые расчёты усиления конструкций — особенно при надстройках и прорезках;
• Несогласованность между разделами КР, АР и ПОС.

Особенности сметной части при реконструкции

Сметная документация при реконструкции должна учитывать демонтаж, временные работы, усиления и нестандартные решения. В Таганроге ошибки в сметах часто связаны с применением расценок от нового строительства без поправок на реконструкцию.

• Применение неправильных базовых расценок (ФЕР вместо ТЕР, без корректировок);
• Исключение затрат на демонтаж, вывоз, складирование;
• Недоучёт временных ограждений, перекрытий, подвесов;
• Завышение стоимости усилений без расчётов.

Пример: экспертиза реконструкции двухэтажного здания в Таганроге

В 2023 году заказчик подал в негосударственную экспертизу проект реконструкции административного здания в центре Таганрога с надстройкой третьего этажа. В проекте отсутствовали расчёты на существующие фундаменты, а в смете не было учтено усиление перекрытий. Эксперт выдал замечания, указал на необходимость технического заключения и повторных расчётов. После доработки проект получил положительное заключение и был реализован без строительных проблем.

Вывод: подход к реконструкции требует опыта

Экспертиза проектов реконструкции — более сложная и требовательная процедура, чем при новом строительстве. В Таганроге такие проекты составляют значительную долю обращений, поэтому экспертные организации уделяют особое внимание корректности технических решений. Успешный результат зависит от качества обследования, логики проектных решений и полноты смет.

• Всегда выполняйте обследование и оформляйте техническое заключение;
• Проверяйте согласованность всех разделов между собой;
• Учитывайте специфику старых зданий и нестандартных узлов;
• Используйте опытные экспертные организации, знакомые с реконструкцией в регионе.